פסק-דין בתיק ה"פ 10204-07-10

בפני בקשת סעד בדרך של טען ביניים.

המבקש, עו"ד במקצועו, מחזיק בידיו, בנאמנות, סך של 120,000 ש"ח, שנמסרו לו על ידי משיבה 2.

משיבה 1 היא בעלת זכויות במקרקעין המצויים בגוש 6573 - 6574, בהוד השרון.

ביום 30.12.2009 נתנה משיבה 1 למשיבה 2 אופציה לרכישת המקרקעין (נספח א' לבקשה). תנאי לכניסת האופציה לתוקף היה הפקדת סך של 120,000 ש"ח בחשבון המבקש. תקופת האופציה נקבעה למשך 120 ימים מיום חתימת כתב האופציה (סעיף 4). אם משיבה 2 תחזור בה ולא ייחתם הסכם מכר בגין המקרקעין, יחולט הסך שהופקד בידי המבקש וישולם למשיבה 1 (סעיף 5 לכתב האופציה). תקופת האופציה עברה והסכם המכר לא נחתם.

לאחר הגשת סיכומי הצדדים, המבקש הגיש הודעה לפיה: המקרקעין נשוא האופציה  נמכרו על ידי משיבה 1 לחברה הכלכלית לפיתוח הדרים בע"מ, באמצעות מורשה החתימה מר מעוז יקותיאל. חוזה המכר צורף להודעה.

המבקש עתר לבית המשפט ומבקש הדרכה והנחיה: למי להעביר את הפיקדון המצוי בידיו בנאמנות, האם למשיבה 1 או למשיבה 2.

תמצית טענות משיבה 1

המשיבות ניהלו משא ומתן להעברת הזכויות במקרקעין למשיבה 2. המשא וממן הבשיל לכדי הסכמה לפיה, המקרקעין יימכרו למשיבה 2 תמורת סך של 14,198,000 ש"ח בתוספת מע"מ כדין. המשיבות החליפו מספר טיוטות חוזה ולבסוף, ביום 30.12.09, הגיעו לנוסח מוסכם של חוזה מכר (נספח ה' לבקשה).

משיבה 2 ניהלה את המשא ומתן לאחר שבדקה היטב את המקרקעין מבחינה משפטית ותכנונית והייתה מודעת היטב למצבם. הסכום אשר הוצע על ידי משיבה 2 נקבע על ידה לאחר כל הבדיקות שעשתה ולאחר שידעה את המצב התכנוני הקיים, האפשרי והצפוי של המקרקעין.

במועד ניהול המשא ומתן חלה על המקרקעין תב"ע אשר אפשרה בניה בהיקף של 50% משטח המקרקעין, אך ועדות התכנון שקדו על החלת תב"ע חדשה אשר הגדילה את אחוזי הבניה המותרים לכ- 250%. 

על בסיס ההסכמות שבחוזה המכר ניתן למשיבה 2 כתב האופציה. באופציה אין כל תנאי או התניה לגבי מצבם של המקרקעין מבחינה תכנונית או אחרת. סכום האופציה ניתן עבור הבלעדיות שנתנה למשיבה 2 למשך תקופת האופציה. סכום האופציה שולם עבור האופציה ולא עבור המקרקעין (אם לא ייחתם הסכם מכר). בשל בלעדיות זו, נמנעה משיבה 1 מלנהל משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים אחרים, למרות פניות שנעשו אליה.

ימי תקופת האופציה חלפו, אך משיבה 2 לא מימשה את האופציה. רק לאחר תום תקופת האופציה, החלה משיבה 2 להעלות טענות בניסיון להימנע מלשלם למשיבה 1 את סכום האופציה.

תב"ע הר/1400 הופקדה ביום 15.4.10, אך דבר קיומה, עקרונותיה ותוכנה היו מפורסמים לכל כבר שנה ומעלה קודם לכן. לכן ברור, כי משיבה 2 ידעה על התוכנית לפני שרכשה את האופציה.

התוכנית שהופקדה משביחה את המקרקעין ומוסיפה להם אחוזי בניה משמעותיים.

משיבה 1 לא שכרה את שירותיה של משיבה 2 לשינוי התב"ע ולא הייתה כוונה לעשות זאת. 

תמצית טענות משיבה 2

במועד ניהול המשא ומתן היתה בתוקף תב"ע לבינוי מיידי בשיעור 50% ותב"ע לבינוי עתידי. בדיקה שערכה משיבה 2 בעירייה העלתה, כי התוכנית (הר/1400) אינה מופקדת ולא ניתן לקבל את פרטיה. עם זאת, נמסר למשיבה 2, מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כי מוקצה לה מבנה עצמאי וכי טבלת האיזונים לא חלה עליה. אותם נתונים נמסרו לה גם על ידי משיבה 1 והמבקש. על יסוד מצגים אלה, התקשרה משיבה 2 בהסכם האופציה. לאחר הפקדת התב"ע התברר למשיבה 2: כי חלו שינויים מהותיים ביותר בחלקות, הזכויות פוצלו למספר מגרשים נפרדים, החלקות מפוזרות במספר גדול של מבנונים ועם שותפים שונים וכי אין כל אפשרות לבינוי מיידי בשיעור 50%, כפי שהיה בתב"ע הקודמת. עוד התברר, כי דרך הגישה המיועד מרחוב עין הים נחסמה. לאור הפקדת התב"ע, לא ניתן לממש את התוכנית שהיוותה בסיס להתקשרות ולהסכם האופציה.

למשיבה 2 נגרמו הוצאות רבות, העולות על סכום הפיקדון נשוא הבקשה, וזאת בגין הכנת תוכנית בינוי, שכירת שירותי יועצים ואדריכלים, הוצאות משפטיות ועוד. ההוצאות הוצאו על יסוד ההסכמות שבין הצדדים, לפיהן תקודם התב"ע על ידי משיבה 2.

ביום 12.4.10 נערכה פגישה בין מר דוד צרפתי, מטעם משיבה 2, לבין המבקש, בגינה נערך פרוטוקול, הוא נספח ו' לבקשה. לטענת משיבה 2, הפרוטוקול משקף את הסכמת הצדדים לפיה, לא קיימת אפשרות לחילוט הפיקדון והאופציות היחידות הן: קידום התב"ע על ידי משיבה 2, המתמחה בתחום זה באיזור השרון, או השבת הפיקדון למשיבה 2. לאחר אותה ישיבה, ובתיאום עם המבקש, מיהרה משיבה 2 לפעול מול הועדה בניסיון לשנות את רוע הגזירה. לשם כך, נפגש מר צרפתי עם יו"ר הועדה ועם השמאי מטעמה, מר קמיל.